Com 45% dos empreendimentos lançados recentemente formados por estúdios e unidades de um dormitório, Curitiba se posiciona entre as cidades com maior concentração desse tipo de produto no país. O volume expressivo começa a mudar o foco do mercado imobiliário, mostrando que mais do que lançar, o desafio agora passa a ser entender como esses empreendimentos se comportam após a entrega, especialmente diante do avanço do short stay e da presença crescente de investidores.
Nesse cenário, o debate deixa de estar centrado no volume de lançamentos e passa a incorporar a lógica de uso e operação desses ativos.
O tema foi discutido no último dia 6 de maio, durante o Panorama Imobiliário, encontro promovido pela Associação dos Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário do Paraná (ADEMI-PR) e pelo Sindicato da Habitação e Condomínios do Paraná (Secovi-PR), que reúne agentes do setor para analisar o volume de entregas, o perfil desses empreendimentos compactos e seus desdobramentos na prática.
Segundo Guilherme Werner, diretor de pesquisa de mercado da ADEMI-PR e CEO da Brain Inteligência Estratégica, o movimento exige leitura mais aprofundada sobre o desempenho desses ativos. “Quase metade dos lançamentos está concentrada em unidades compactas. Esse volume responde a uma demanda por liquidez e localização, mas o desempenho desses produtos passa a depender de fatores como ocupação, custo operacional e dinâmica de uso”, afirma.
Maria Eugenia Fornea, presidente da ADEMI-PR, chama atenção para o perfil do investidor que tem direcionado essa produção. “O crescimento dos estúdios está relacionado a um investidor que busca liquidez, flexibilidade de uso e alternativas de renda. O imóvel passa a ser analisado como ativo de investimento, e isso exige acompanhar como essas unidades serão utilizadas e operadas ao longo do tempo”, afirma.
A análise reúne dados da Brain Inteligência Estratégica e a atuação do Instituto Paranaense de Pesquisa e Desenvolvimento do Mercado Imobiliário e Condominial (Inpespar), conectando indicadores ao comportamento desses ativos na prática.
Para Leonardo Baggio, vice-presidente do Inpespar, a leitura precisa considerar a operação. “Quando indicadores e prática caminham juntos, a análise se torna mais consistente e contribui para decisões mais qualificadas” ressalta.
Segundo Carlos Tavarnaro, presidente do Secovi-PR, o acompanhamento técnico realizado pelo Inpespar contribui para qualificar o debate sobre o setor. “Quando olhamos para o crescimento dos estúdios, é fundamental analisar não apenas o volume, mas como esses empreendimentos se inserem na dinâmica urbana e se sustentam no médio e longo prazo”, afirma.
Maria Eugenia Fornea, presidente da ADEMI-PR ladeada por Guilherme Werner e Luiz Fernando Martins Alves.
Gestão condominial entra no centro do debate com avanço do short stay
Para Beatriz Mello, diretora de fornecedores da ADEMI-PR e executiva com atuação em gestão condominial, o modelo de locação por curta duração altera a lógica de funcionamento dos edifícios e exige uma abordagem mais estruturada desde a origem do projeto.
“Os condomínios nascem de um propósito, evoluem como projeto e se consolidam como espaços de vida e convivência. Quando incorporamos um modelo de alta rotatividade, essa dinâmica muda. É necessário garantir que o empreendimento esteja preparado desde a concepção, com soluções de acesso, circulação e serviços compatíveis com esse tipo de uso”, afirma.
Segundo ela, a equação de rentabilidade associada ao short stay não se sustenta apenas na ocupação das unidades. “O desempenho desses ativos passa diretamente pela operação. Custos condominiais, segurança, manutenção e gestão de fluxo precisam estar dimensionados para essa realidade. Quando o projeto não acompanha essa lógica, o impacto aparece no dia a dia do condomínio e, consequentemente, no retorno esperado pelo investidor”, explica.
Beatriz destaca ainda que o papel do síndico e da administradora ganha uma nova dimensão nesse cenário. “Estamos falando de ambientes com maior rotatividade e diferentes perfis de usuários. Isso exige protocolos claros e uma estrutura de gestão preparada para garantir funcionamento e equilíbrio na convivência”, completa.
No Secovi-PR, a leitura acompanha esse movimento na prática dos condomínios. De acordo com a vice-presidente de Administração de Condomínios, Bianca Ruggi, o setor já está em fase de adaptação. “Os condomínios estão atualizando regras, estruturando planos de contingência e ajustando a operação para lidar com maior rotatividade. É uma mudança consistente na forma de administrar esses empreendimentos”, pontua.
Outro ponto em análise, segundo representantes do setor, é o impacto da reforma tributária sobre a locação de curta duração, que pode alterar o enquadramento dessas atividades.
